跟着稳楼市系列政策落地，本年以来地盘市集有趋稳迹象，地点政府也展望本年卖地收入能止跌回稳。

不外，受近些年房地产市集障碍影响，地点卖地收入出现昭着下滑，房地产关联税收也出现减收，“地盘财政”转型悄然伸开，部分地点依然弃取任意周转存量钞票资源、加多国资上缴收益、加大举债等来搪塞。

粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，从现在数据及市集贯通来看，本年以来地盘市集确有回暖迹象，但举座呈现出区域分化的特征，即一线城市地盘出让金增速和溢价率昭着高于其他城市，反应出一线城市房地产领先走向“止跌回稳”。“地盘财政”转型短期仍要加力通晓房地产市集，恒久看要任意推动产业结构转型，重塑税基和财政结构。

卖地收入止跌迹象

地点财政收入中，政府性基金收入是一大垂死财路，而其中又以国有地盘使用权出让收入（即地盘出让收入）为主。

3月24日，财政部数据暴露，本年前两个月，地点政府性基金中的国有地盘使用权出让收入4744亿元，同比下落15.7%。这一降幅较前年全年略略缩窄。

由于地盘成交到地盘价款干涉国库有一定的时滞，因此地盘出让收入数据相对滞后，本年前两个月的地盘出让收入更多反应的是前年下半年地盘成交情形，而市集机构地盘出让金数据能更好地反应当下情形。

中指云数据暴露，2025年1~2月，寰球300城种种用地成交筹算建筑面积同比下落4.5%，但地盘出让金同比增长19.3%；成交楼面均价同比高涨25.0%，平均溢价率为8.2%，较2024年同期增长4.5个百分点。分区域来看，一线城市住宅用地出让金同比增长最快，为57.6%；二线城市住宅用地出让金同比增长30.9%，三四线城市仅为9.9%。

罗志恒默示，这主要缘于房企基于对市集风险管控和利润追求，投资策略更倾向于聚焦中枢城市，加速补充中枢城市土储，而对三四线城市仍保抓严慎魄力。

现在地点政府巨额展望本年全年地盘出让收入趋稳。

把柄《对于2024年中央和地点预算彭胀情况与2025年中央和地点预算草案的文告》（下称《预算文告》），2025年地点政府性基金预算本级收入57415.31亿元，增长0.1%。

由于地点地盘出让收入占地点政府性基金预算本级收入比重高达约85%，2025年地点政府性基金本级收入与上年抓平，意味着政府展望地盘出让收入基本能止跌。从各省份对地盘出让收入的预期来看，有昭着各异，本年至少20个省份展望以卖地收入为主的政府性基金收入有不同过程高涨。

罗志恒默示，本年预算文告中地盘收入展望止跌，有其内在逻辑和相沿身分。一方面，政府促进房地产市集止跌回稳的举措将徐徐见效。各地政府可能通过优化地盘供应结构，加多优质地块供应，诱惑房企拿地，从而提高地盘出让收入。同期，土储专项债等政策器用的操纵，为地点政府周转存量地盘提供资金支抓。举例广州、武汉等地通过土储专项债收储存量闲置地盘，障碍用地性质后重新入市，既周转了低效资源，又开释出高价值地块，提高了地盘出让的诱惑力。

“另一方面，跟着商品房销售的止跌回稳，地盘市集景气度将有所提高，北京、上海等一线城市房地产销售回暖，可能会有带动效应。”罗志恒说。

地盘财政怎样转型

从历史数据来看，1990年以来伴跟着房地产市集快速发展，中国地点政府地盘出让收入总体呈现波动快速高涨，2021年地盘出让收入达到8.7万亿元历史峰值。不外尔后房地产市集抓续障碍，2022年至2024年地盘出让收入均出现昭着下滑，2024年地盘出让收入约4.87万亿元，比拟2021年的峰值减少约3.8万亿元，降幅达到44%。

由此，近些年地盘财政转型话题探讨热度上升，其中一大中枢是怎样弥补地盘出让收入减少。

诚然地盘出让收入大幅减少加重了地点财力进出矛盾，但这一影响并莫得上述减收3.8万亿元数字暴露的那样大。

众人以为，一方面是因为地盘出让收入是毛收入，扣除拆迁抵偿等资人道支拨后，地点执行可用财力大打扣头，但地盘出让收入减少的同期，相应支拨也下滑。另一方面，包摄于地点政府性基金的地盘出让收入有部分调入一般寰球预算中使用，此前财政部败露这一调用比例梗概为15%，据此狡计上述减少3.8万亿元影响地点一般寰球预算财力约5700亿元。

而为了弥补地盘出让收入等减收影响，从中央到地点均弃取积极手脚。

比如，中央财政近两年安排对地点回荡支付领域跨越10万亿元，本年展望链接跨越10万亿元，以支抓地点保民生、促发展。地点加力周转存量钞票资源带动非税收入快速增长。财政部数据暴露，2024年寰球非税收入约4.47万亿元，同比增长25.4%。

另外，地点加大举债领域以搪塞减收压力。比如，前年下半年中央财政从地点政府债务结存名额中安排了4000亿元，补充地点政府详细财力。2024年至2028年纠合5年每年安排8000亿元新增专项债券用于补充政府性基金财力支抓化债等。受此影响，本年新增地点政府专项债务名额44000亿元，比上年加多5000亿元。

给与采访的众人巨额以为，搪塞地盘财政转型短期需要稳住房地产市集。连年以来稳楼市系列举措抓续出台，比如近期广东、四川等地刊行专项债用于收购闲置地盘，以优化地盘供给结构，增强地点政府和企业资金流动性、促进房地产市集止跌回稳。

罗志恒漠视，谈判中央增发极端国债，可探索中央层面成立“房地产通晓基金”，领域在2万亿傍边，专项用于保交楼、收储存量房和 房企存量闲置地盘等，缓解房企流动性压力，提高房企抗风险智商，推动房地产“止跌回稳”，同期减弱地点政府稳楼市的压力，保险地点财政慎重开动。

在“地盘财政”收入下滑布景下，中央也珍视增强地点自主财力。前年党的二十届三中全会在部署深化财税体制矫正的举措中，加多地点自主财力是一大中枢，而本年关联矫正将加速鼓舞。

本年预算文告在部署2025年财政矫正发展使命时称，辩论同新业态相适应的税收轨制。围绕加多地点自主财力，允洽扩地面方税收不断权限，深化地点附加税矫正辩论，加速鼓舞部分品目耗尽税征收轨范后移并下划地点。优化升值税留抵退税政策，稳步鼓舞范例税收优惠政策使命。长远鼓舞省以下财政体制矫正，提高市县财政保险智商。

罗志恒漠视，现时可探索数据财政，矫正税收轨制，辩论数字钞票税、数字办事税，适应数字经济期间下税源发展；对粗俗老匹夫影响不大但由于鼓舞共同富有和高质料发展的税种作念出障碍，扩大耗尽税征收范围至高端办事业，提高资源税和环保税税率；统筹耗尽税征收轨范后移和徐徐划转给地点，充实地点政府财力，弥补地盘出让收入下行对地点财力的冲击。

罗志恒以为，“地盘财政”转型不可仅谈判弥补减收问题，还要谈判怎样提高支拨效果、界定支拨范围、压降提标扩围的不对理支拨，更要从理清政府与市集畛域、明确政府职能的视角登程，通过推动财税体制矫正责罚恒久以来地点财政进出紧均衡的繁重。

他默示，有必要愈加因地制宜优化化债举措，比如五年化债的额度不错把柄地点债务时事和压力允洽一次性给到地点。同期要充分收拢化债腾出的政策窗口完善债务不断轨制，缩短地点债务对“地盘财政”的依赖，缩短“地盘财政”对地点债务风险的影响。

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陈益刊

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